Mersin Barosu avukatlarından Ece Serin, toplu yaşamda en çok merak edilen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun detaylarını gazetemize anlattı. Avukat Serin, “‘Zemin kattayım asansör ödemem’ diyenlerden, gürültücü komşulara kadar herkesi bağlayan Kat Mülkiyeti Kanunu, kurallara uymayan ve ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanacağını hatta yöneticilerin doğrudan icra takibi başlatabileceğini söyledi.
RAZİYE ERDEN YILDIRIM
Şehir yaşamında apartman ve site hayatı, çoğu zaman yalnızca komşuluk ilişkileri üzerinden değerlendirilse de, aslında güçlü bir hukuki altyapıya dayanıyor. Günlük hayatta sıkça yaşanan aidat tartışmalarından gürültü şikâyetlerine kadar pek çok mesele, yalnızca “iyi geçinme” ile değil, doğrudan kanunla belirlenen kurallarla çözülüyor. Bu noktada, kat maliklerinden kiracılara kadar herkesi ilgilendiren yükümlülükler çoğu zaman ya bilinmiyor ya da göz ardı ediliyor. Konuya ilişkin gazetemize açıklamalarda bulunan Avukat Ece Serin, apartman ve site yaşamında karşılaşılan sorunların büyük bölümünün Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yeterince bilinmemesinden kaynaklandığını belirterek, “Komşuluk ilişkileri elbette önemli ancak bu ilişkiler hukuki bir zemine oturur. Herkes haklarını bildiği kadar sorumluluklarının da farkında olmalı.” dedi.
“KAT MÜLKİYETİ KANUNU, AYRINTILI ŞEKİLDE DÜZENLEMİŞTİR”
Aidat ödeme yükümlülüğünün bir hizmet satın alımı değil, mülkiyet hukukundan doğan bir katılım borcu olduğuna dikkat çeken Avukat Ece Serin, “Şehir hayatının kaçınılmaz bir gerçeği olan apartman ve site yaşamı, çoğu zaman yalnızca komşuluk ilişkileri üzerinden değerlendirilir. Oysa aynı yerleşim alanını paylaşmak, sadece sosyal bir denge meselesi değil, aynı zamanda bir hukuki düzenin parçası olmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarının tamamını kapsayacak şekilde, kimlerin hangi giderlere katlanacağını, ortak alanların nasıl kullanılacağını ve komşuların birbirine karşı nasıl davranması gerektiğini ayrıntılı şekilde düzenlemiştir. Ne var ki günlük hayatta yaşanan pek çok anlaşmazlık, bu kuralların bilinmemesinden ya da görmezden gelinmesinden kaynaklanıyor.”
“EN SIK KARŞILAŞILAN UYUŞMAZLIKLARIN BAŞINDA, AİDAT BORÇLARI YER ALIYOR”
Apartman ve site hayatında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında aidat borçlarının yer aldığını ifade eden Serin, “Bu konuda en yaygın yanılgı ise, ‘kullanmıyorum’ şeklindeki itirazların bir haklılık doğurduğu düşüncesidir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür ve bu yükümlülük, fiili kullanıma değil malik olma sıfatına dayanır. Bu nedenle, zemin katta oturan bir kişinin asansörü kullanmadığını ileri sürmesi, site içerisindeki havuzdan faydalanmadığını belirtmesi ya da otoparktan yararlanmadığını iddia etmesi, aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Çünkü aidat, bireysel tercihlere göre belirlenen bir ödeme değil, ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunlu olan giderlerin karşılanmasına yönelik bir katkı sistemidir. Aidat borcunun ödenmemesi halinde ise süreç yalnızca gecikmiş bir ödeme olarak kalmaz. Apartman yöneticisi, kanundan kaynaklanan yetkisiyle doğrudan icra takibi başlatabilir. Bunun yanında kanun gereği, ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu yönüyle aidat borcu, zamanında ödenmediğinde hızla büyüyen ve ciddi mali sonuçlar doğuran bir borç ilişkisine dönüşür.” dedi.
“DEMİRBAŞLARA İLİŞKİN GİDERLER, KAT MALİKİNE AİTTİR”
Giderlerin niteliğine göre sorumlunun değiştiğini belirten Avukat Serin, “işletme gideri” ile “demirbaş gideri” arasındaki ayrımı anlattı. Serin, sözlerine şöyle devam etti: “Kat mülkiyeti sisteminde aidatın temelini oluşturan kavram, ortak giderlerdir. Ortak giderler; bakım, onarım, güvenlik, temizlik, işletme ve yönetim giderlerini ifade eder. Asansör bakımı, kalorifer yakıtı, ortak alanların temizliği, sigorta giderleri ve yönetici ücreti bu kapsamdadır. Uygulamada en çok tereddüt yaratan konulardan biri, bağımsız bölümde kiracı bulunması halinde bu giderlerden kimin sorumlu olduğudur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat maliklerine ilişkin yükümlülükler yalnızca maliklerle sınırlı değildir, bağımsız bölümü kullanan kiracılar da belirli ölçüde sorumluluk taşır ve bazı hallerde malik ile birlikte müteselsil sorumluluk gündeme gelir. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir. Kiracının sorumluluğu, kanun gereği ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeler kira borcundan mahsup edilir. Bu yönüyle kiracı, borcun tamamından değil, belirli bir sınır dahilinde sorumludur. Öte yandan uygulamada kabul edilen ayrım çerçevesinde, günlük kullanımdan kaynaklanan ve işletmeye ilişkin giderler, ısınma, su, temizlik ve güvenlik gibi kalemler kiracı tarafından karşılanırken ana yapıya ve demirbaşlara ilişkin giderler, asansörün yenilenmesi, çatı onarımı ve dış cephe mantolama gibi kalemler ise kural olarak kat malikine aittir. Bu sistemin en önemli sonucu, yönetimin alacağını güvence altına almasıdır. Nitekim ortak gider borcu ödenmediğinde, yönetici hem kat malikine hem de kiracıya başvurabilir. Buna rağmen borcun tahsil edilememesi halinde ise, kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tesis edilmesi dahi mümkündür. Dolayısıyla ortak gider sistemi, sadece bir ödeme yükümlülüğü değil; malik, kiracı ve yönetim arasında karşılıklı sorumluluklara dayanan bir sistemdir.”
“KOMŞULUK İLİŞKİSİ, HUKUKİ BİR SORUMLULUK ALANIDIR”
Toplu yaşamda “ev benim, istediğimi yaparım” anlayışının hukuki bir karşılığı olmadığını ifade eden Avukat Ece Serin, komşuluk hukukunun yaptırım gücüne değindi. Avukat Serin, şunları aktardı:
“Apartman ve site yaşamında uyuşmazlıklar yalnızca mali yükümlülüklerden ya da fiziki alan kullanımından kaynaklanmaz. Çoğu zaman günlük yaşamın içindeki davranış biçimleri de hukuki sonuçlar doğurur. Kişiler, gerek bağımsız bölümlerini gerek ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek durumundadır. Bu çerçevede komşuluk ilişkisi, yalnızca sosyal bir nezaket alanı değil, aynı zamanda hukuki bir sorumluluk alanıdır.
Bu yükümlülüklerin kapsamı ise yalnızca kat malikleriyle sınırlı değildir.
Bağımsız bölümü kiracı olarak kullanan kişiler ve o bölümden fiilen yararlanan herkes bu kurallara tabidir. Dolayısıyla kiracılar, ‘malik değilim’ gerekçesiyle bu sorumluluk alanının dışında kalamaz. Gece geç saatlerde tekrarlanan yüksek ses, kontrolsüz ve uzun süren tadilatlar, ortak alanlarda çevreyi rahatsız edecek şekilde yüksek sesle konuşma veya müzik dinleme, koridor ve merdiven boşluklarının amacı dışında kullanılması, sigara izmaritlerinin balkon, pencere veya ortak alanlardan aşağıya atılması, halı ve kilim gibi eşyaların uygun olmayan şekilde çırpılarak toz ve kirin komşu bağımsız bölümlere veya ortak alanlara yayılması, çöp ve atıkların dikkatsiz şekilde bırakılması, araçların gelişigüzel park edilmesi… Süreklilik kazanan ve komşuların huzurunu bozacak nitelikteki her türlü davranış bu kapsamda değerlendirilir. Örneğin sürekli tadilat nedeniyle alt kat komşusunun günlük yaşamının etkilenmesi, artık yalnızca bir ‘komşuluk anlaşmazlığı’ değil, hukuken müdahale edilebilir bir ihlal haline gelir. Bu tür durumlarda mahkemeye başvurarak müdahale talep edilebilir. Mahkeme, ihlalin giderilmesi için süre tanıyabilir ve devamı halinde daha ağır yaptırımları değerlendirebilir. Nitekim Kanun, bu tür ihlallerin ısrarla devam etmesi ve diğer kişilerin yaşamını çekilmez hale getirmesi durumunda en ağır yaptırımlardan birini de öngörmektedir. Şartların oluşması halinde bağımsız bölümün devrine kadar gidebilen istisnai müdahaleler mümkündür. Bu yönüyle komşuluk hukuku, yalnızca ‘iyi geçinme’ meselesi değil; sınırları kanunla çizilmiş, ihlali halinde yargısal sonuç doğuran bir yaşam düzenidir. “
|
Yorumlar (0)
